Eddig keveset buktak a magyarok Romániában

Az elmúlt pár évben Romániában ingatlanba fektetők többsége mostanra tetemes veszteséget könyvelhetett el, de a helyi közvetítők szerint azok a területek, ahol a magyarországi vevők zöme vásárolt, a legkevésbé túlértékeltek közé tartoztak. A zuhanásnak azonban nincs vége, a gazdasági válság még tartogathat meglepetéseket.

• A válság összes hírét itt olvashatja!

Romániában a válság elég váratlanul rombolhatta le a gazdasági kilátásokat, a 2009-es költségvetést ugyanis csak 2009 februárjában véglegesítették és fogadták el. Azóta - noha a döntéshozók hetekig tagadták, hogy szükség lenne rá - a kormány segítséget kért és kapott az IMF, EU, Világbank triótól.

A hitelcsomag - hasonlóan a Magyarországnak biztosítotthoz - 20 milliárd euróra rúg. Ennek segítségével próbálja kivédeni az ország az ikerdeficitet (ez az államháztartás és a folyó fizetési mérleg együttes hiányát jelenti), amely megkérdőjelezné a román gazdaság és államháztartás finanszírozhatóságát.

A válságnak távolról sincs még vége

A hitel sem oldja meg azonban az irreálisan nagy lakossági fogyasztás és a magánszféra eladósodottságának a problémáját (utóbbinak azért van jelentősége, mert az elmúlt egy évben a lej a forintéhoz hasonló értékvesztést szenvedett el). Jellemző, hogy még idén februárban is 19,8 százalékkal nőttek a nettó bérek az egy évvel korábbi szinthez képest. Januárban 12,9 százalék volt a nettó béremelkedés üteme, tavaly februárban 20,5 százalék, tavaly januárban pedig 30,7 százalék.

Eközben rohamosan nő annak az esélye, hogy a hivatalosan egymillió (valójában ennél sokkal több) külföldön dolgozó román munkavállaló közül egyre több kényszerül hazatérni az emelkedő nyugat-európai munkanélküliség miatt. Mindezek a kockázatok valószínűleg súlyosbítják majd a román gazdaság helyzetét, így elképzelhető, hogy további csapásokat szenved el az egyébként is megroggyant ingatlanpiac.

A lakáspiaci keresletet a 2007-es EU-csatlakozás előtt hajtotta fel elsősorban a külföldiek érdeklődése. A főképp brit, ír és holland kisbefektetők elhitték, hogy Románia (és Bulgária) a lehetőségek hazája, így Bukarest egyes részein egy-két év alatt 150 százalékos drágulás is előfordult, hiába figyelmeztettek sokan a túlértékeltség veszélyeire.

Héthavi bérből egy négyzetméter

Az ezredfordulón a romániai lakásárak még a magyarországiak felét-kétharmadát tették ki. A múlt évre aztán olyan "árlufi" alakult ki, hogy egy bukaresti lakos tavaly májusban héthavi fizetéséből tudott venni magának egy négyzetmétert egy átlagos adottságú fővárosi ingatlanban. A romániai Unicredit szakértői által elvégzett összehasonlításban az szerepelt, hogy Magyarországon akkor ugyanehhez 1,4 havi fizetés kellett.

Mindez ma már a múlté. A romániai ingatlanügynökségeknek az utóbbi időben nemritkán több mint fél évbe is beletelik az értékesítés, és többnyire akkor is csak úgy sikerül, hogy a vevő jelentősen enged az eladásra kínált ingatlan árából. A Ziarul Financiar gazdasági lap friss ingatlanindexe azt mutatja, hogy egy év leforgása alatt a háromszobás használt lakások piacán az árak 45-48 százalékkal zuhantak Bukarest négy városrészében, az 1 Decembrie, a Brancoveanu, a Dristor és a Militari negyedben.

Átlagosan 34 százalékkal lettek olcsóbbak a bukaresti lakások. (Januárban még csak 25 százalékos volt az esés az előző év azonos hónapjához képest.) Elsősorban a periféria veszített értékéből, a belső zónákban 20-30 százalék alatt maradt az árcsökkenés. Olyan városrész azonban nincs a fővárosban a ZF szerint, ahol az elmúlt évben emelkedtek volna az árak.

A Colliers nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég napokban publikált felmérésében azt írta, hogy a régi bukaresti lakások kínálati ára csupán márciusban átlagosan 15 százalékkal csökkent. A hanyatlás Bukarest minden kerületében tapasztalható volt, 5-20 százalékos mértékben. A tanulmány szerint az egy hónap alatt bekövetkezett zuhanás után a régi lakások a tavaly márciusban jegyzett értékük felét érik - a négyzetméterenkénti ár ezer euró alá került.

Ötvenszázalékos értékvesztés

Bukarest hatodik kerületének részét képezi a Drumul Taberei (Tábor út) nevű városrész. A hatvanas évek végén, hetvenes évek elején felhúzott - abban az időben (és bukaresti viszonylatban) korszerűnek és élhetőnek számító - lakótelepen az árak egyenesen megfeleződtek - írta a napokban a ZF online kiadása.

A lap által idézett AnunturiParticulari.ro ingatlanportál összesítése szerint egy kéterkélyes, háromszobás lakás jelenleg 65 ezer euróba kerül itt, míg tavaly júniusban az ehhez hasonló lakások kezdőárát 137 ezer euróban határozták meg a hirdetők.

Szintén a Ziarul Financiar írt a minap arról, hogy néhány romániai bank nemrég csökkentette a lakáshitelek kamatait, ugyanakkor nagyobb fedezeti arányt követel a vásárlóktól. Régebben átlagosan 80 százalék feletti volt a hitelnek a lakás értékéhez viszonyított aránya, most ezt esetenként 50 százalékra is leszorítják.

Befektetők által gerjesztett kereslet

A fejlesztői szektor egyelőre valamelyest tartja magát. Az Adevarul nevű bukaresti lap szerint februárban 3 százalékkal emelkedett az újonnan épített lakások száma. A teljes építőipar kibocsátása 6,7 százalékkal volt nagyobb a januárinál, a munkanapokat is figyelembe véve azonban 8,6 százalékos visszaesést kapunk.

"A nagyvárosokban a mesterségesen gerjesztett kereslet oda vezetett az elmúlt négy évben, hogy a városközpontok kereskedelmi célú helyiségeit esetenként a bécsi belváros árszínvonalán vették. Elsősorban ezeken a területeken, valamint a tömbházlakásoknál tapasztalható most 30-40 százalékos áresés" - emelte ki az [origo] érdeklődésére Lázár Ferenc, a 4property Group ingatlanügynökség társtulajdonosa.

"A kisebb városokban és a vidéki turizmusra alkalmas falvakban, így a Székelyföldön érdekes módon nem nagy, mindössze 5-10 százalékos a visszaesés. Sőt, ahol tisztázódtak a tulajdonviszonyok (sok helyütt nem voltak ugyanis telekkönyvezve az ingatlanok) még 10 százalékos értéknövekedés is előfordult. Természetesen a városi beltelkek árai itt is csökkentek" - tette hozzá Lázár Ferenc.

Aki teheti, várjon nyárig az eladással

Kérdésünkre azt mondta, a magyarországi vásárlók már a válság előtt elmaradtak, olyannyira, hogy cégének 2007 végén be kellett zárnia budapesti információs irodáját. "A korábban vásároló magyar befektetők akkor jártak jól, ha még tavaly értékesítették ingatlanjaikat. Akik most adnának megbízást, azoknak azt tanácsoljuk, ha megtehetik, várjanak még nyárig az eladással" - érzékeltette a helyzetet Lázár Ferenc.

Honfitársaink mindenekelőtt Erdély magyarlakta vidékein voltak aktívak, így Hargita megyében, ahol főleg falusi tornácos házakat vettek. Akár kis nyereségre is számithatnak, akik Székelyföldön hegyvidéki üdülőingatlanokat vásároltak.

Kolozsvárott és Marosvásárhelyen jellemzően nagyobb cégek vásároltak kereskedelmi ingatlanokat és beltelkeket spekulációs célból. E vállalatok veszteségei most elég jelentősek - vélte a szakértő. Megjegyezte, a piac esése májusban megállhat, mivel az IMF-hitel nagy részét a román kormány az épitőipar fellendítésére használja fel, mely ágazat eddig is az itteni gazdaság motorja volt.

Pesszimista forgatókönyv: elhúzódó válság

Kevésbé derűlátó a Kolozsvárott és Nagyváradon működő A1 Immobili közvetítőcég ügyvezetője. Lázár Gábor amondó, a vidéki városok 10-30, illetve Bukarest 40-50 százalékos olcsóbbodása után van még tere a mostani árak 20-30 százalékos mérséklődésének, tekintve, hogy a rendszerváltás óta 600 ezer új lakás épült Romániában, és ennyire biztosan nem volt kereslet. Az esetleges további gazdasági nehézségek is ezt a folyamatot erősítenék - állítja.

"Manapság már elülni látszik a pánik, sokan azzal számolnak, hogy hamarosan ismét emelkedés jöhet, pedig ez a krízis hosszúnak ígérkezik, elvégre nem egészséges piaci fejlődés előzte meg. A stagnálás csak 2008 harmadik negyedévében kezdődött, azóta alig néhány hónap telt csak el" - hívta fel a figyelmet Lázár Gábor.

Megerősítette, hogy a magyarországi ügyfelek jórészt nem jártak nagyon rosszul: a közelmúltban főként kisebb házakat, telkeket vettek vidéken, ahol az áraknak nem volt idejük túlságosan felfutni. Ettől függetlenül tény, hogy a válság súlyosbodása óta ők is eltűntek a piacról.