Megmutatjuk, hol járnak legjobban a pénzüket lakásba fektetők

2018.03.25. 11:13

Ismét jó befektetés a lakásvásárlás. Hosszú távú bérbeadásnál a megtérülés szempontjából azok a kerületek és városok a legvonzóbbak, ahol magas albérleti díjak és értéknövekedés mellett lehet kedvező áron lakást venni - írja friss jelentésében az Otthon Centrum. Megvan az is, mely fővárosi kerületekben valamint nagyvárosokban lehet a lakás célú ingatlanokkal a legjobban keresni befektetésként.

A lakás befektetésként két módon termel hozamot: egyrészt a megvásárolt használt vagy új lakás értéknövekedése, másrészt a bérbeadással megszerezhető bevétel alapján számítható a megtérülése. A havi átlagos bérleti díjakkal számított és éves jövedelemadóval csökkentett bevétel, illetve az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételár alapján számított lakásbérleti hozamok jelenleg 3 és 10 százalék között mozognak.

Kedvező hozamok érhetők el

A riportból kiderül, Budapesten többek között az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben, míg vidéken Debrecen, Kecskemét és Sopron mellett, Szolnokon és Tatabányán érhető el a legjobb hozam lakásbefektetésekkel.

A lakásbefektetők mind használt panel, mind tégla építésű lakásoknál kedvező hozamra számíthatnak vidéki nagyvárosokban és a főváros egyes kerületeiben (illusztráció)Forrás: Shutterstock

Az értéknövekedést is figyelembe véve, Budapest belső részén 9,5-13 százalékos hozamok érhetők el (az V., a VI., a VII., a VIII., a IX. kerületben), a külső kerületekben is 10 százalék feletti hozammal is lehet számolni  (például a X. vagy a XVIII. kerületben).

Közel 9 százalék a hozam az új lakásprojektek legtöbbjével rendelkező XI. és XIII. kerületben, illetve a szintén kedvelt XIV. kerületben is.

Lakásbérlet szempontjából a tömegközlekedéssel is jól feltárt, rendezett városrészek a legalkalmasabbak, különösen, ha felsőoktatási intézmények és a fontosabb munkahelyi övezetek jól elérhetőek.

A vidéki városokban az értéknövekedéssel korrigált hozam a vizsgált városok közül Győr kivételével mindenütt 10 százalék feletti. Debrecen, Kecskemét, Miskolc, Pécs mellett Szolnok, vagy Tatabánya – általában az új munkahelyek miatt vonzó vidéki városok – jó célpontja lehet a befektetőknek.

Mivel a múltbeli tendenciák korlátlan ideig való fennmaradására nincs garancia, az Othhon Centrum a számításoknál az elmúlt 3 év átlagos árnövekedésének csak töredékével számolt a hozamok kalkulációja során. Azaz, ha az árnövekedési tendencia a jelenlegi marad, úgy a tényleges hozamok akár a most kalkuláltakánl magasabbak is lehetnek. A vidéki városok közül azok adatait vonták be az elemzésbe, ahol az elmúlt három év során releváns mennyiségű tranzakció történt, és ahol ezek, mind az adás-vételek, mind a lakásbérlet tekintetében, rendelkezésre is állnak.

Nem mindegy, mit hol vásárol a befektető

Panelt Debrecenben, Kecskeméten és Tatabányán is érdemes venni, ezeken a településeken akár 15 százalékos hozam is elérhető. Mivel Budapesten jellemzően drágábbak a panellakások (a vidéki városokban 250 ezres négyzetméterár kimagaslónak számít, Budapesten 300 ezer alatt alig találni eladó panelt), a hozamok némileg alacsonyabbak, de a X. kerület és Csepel lakótelepein a vidéki városokéhoz hasonló hozammal lehet kalkulálni. Ezekben a városrészekben azonban fontos a helyismeret, aki nem akar kockáztatni, az 10 százalék feletti hozamot érhet el Óbudán, Kelenföldön vagy Zuglóban is.

Használt panellakások hozamaiForrás: Otthon Centrum

A lakásárak növekedése már rövid távon is jelentős nyereséget hozott a befektetőknek. A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8-17 százalékkal nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. 

Három év alatt 50 százalékos vagy ezt meghaladó mértékben nőttek Budapest belvárosában a téglaépítésű társasházi lakások átlagárai az V., a VII. és a IX. kerületben.

A külső kerületek között kiemelkedő árnövekedés volt a IV., a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületben, de nem panaszkodhatott az sem, aki az eleve magas átlagárszinten indult XI., XII., vagy XIII. kerületben adott el lakást az év végén, hiszen ezekben a kerületekben és bő 30 százalékkal magasabb volt az átlagár, mint két évvel azelőtt.

Használt tégla építésű lakások hozamaiForrás: Otthon Centrum

Ugyanez igaz az épülő projektekre is: aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30 százalékos mértékű értéknövekedést érhet el új otthonával, ha valakinek (magasabb áron) átadja a lakás megvásárlásának jogát.

Akár épülő lakásokba is érdemes lehet fektetni, ám ennek rövid távú stratégiája rejt magában kockázatokatForrás: DDC

Az adás-vételi szerződés nem változik, a fejlesztő az eredetileg szerződött áron és feltételekkel adja az ingatlant, az új vevő az eredeti helyébe lép, a projekt elején szerződött ár és az aktuális árszint közötti különbözet az eredeti vevőt illeti.

Egy ilyen rövidtávú befektetési stratégia, bár szép hozammal kecsegtet, ugyanakkor kockázatos is: ha mégsem emelkedik az ár, esetleg pont arra a lakásra nincs másik vevő, akkor – amennyiben a vételár többi részét nem tudja kifizetni – a befizetett pénzének búcsút mondhat a vevő.