A globális részvénypiacot is megrázta, ahogy kiderült, akár össze is omolhat az adósságai miatt a második legnagyobb kínai ingatlanfejlesztő vállalat, az Evergrande. Egyesek már új Lehman-csődről beszélnek, a 2008-as pénzügyi válság mintájára, és nagy kérdés, mit lép majd a pekingi vezetés. Egyelőre mindenki feszülten várja az eseményeket, melyek akár a világpiacokat is megrengethetik.

Az Evergrande nevű társaság nemcsak Kína második legnagyobb ingatlanfejlesztő cége az eladások alapján, de egyben a leginkább eladósodott ingatlanfejlesztő az egész világon. Csütörtökön pedig 83,5 millió dollárt kellene kifizetnie a 2022 márciusában lejáró kötvényei kamattörlesztéseként. A probléma viszont az, hogy a társaságnak nincs elég készpénze, vagyis a közelmúltban már az ingatlanvagyonát kezdte el értékesíteni, hogy fizetni tudjon a hitelezőinek. Úgy tűnik tehát, miként arról az Origo is beszámolt, hogy az Evergrande könnyen csőd közeli helyzetbe kerülhet, ami nemcsak a kínai, de a globális pénzügyi piacokon is hatalmas vihart kavarhat.

Nem meglepő, hogy hétfőn és kedden is gyengült az Evergande részvénye a hongkongi tőzsdén. Hétfőn 10,2 százalékos mínuszban zárt, és bár kedden csupán 0,44 százalékos volt a veszteség záráskor, a nemzetközi piaci környezet jól mutatja, hogy világszerte aggódnak a cég esetleges hitelválsága miatt. Az Evergrande papírja egyébként a kereskedési nap folyamán 4 százalékos mínuszban is volt, és már az egymást követő hetedik kereskedési napon zárt csökkenéssel.

Az Evergrande részvényárfolyamának idei alakulásaForrás: Investing.com

Az amerikai részvénypiacok hétfőn 2 százalék körüli veszteségekkel zártak, és az elemzők szerint ebben egyértelműen nagy szerepet játszott az Evergrande válságának globális hatásaitól való félelem – írja a Reuters. Emellett a kínai ingatlanfejlesztő cégek részvényei körében is hatalmas eladási hullám kezdődött a hét első napján.

Közben az Evergrande említett kötvényének hozamai is elszálltak. A 2022. márciusi dollárkötvény (ez után kellene fizetni csütörtökön) hozama hétfőn már több mint 500 százalékos volt a piacon, szemben az év elején mért 13,7 százalékkal.

Túl nagy, hogy bedőljön?

A kínai óriásnak egyébként a csütörtöki fizetési kötelezettsége mellett szeptember 29-én újabb 47,5 millió dollárt kellene fizetnie a kötvénytulajdonosoknak, és a szabályozó hatóságok arra figyelmeztetnek, hogy a társaság összesen 305 milliárd dolláros adóssága az egész kínai pénzügyi szektort is megrengetheti, amennyiben a cég helyzete nem stabilizálódik. Ha ugyanis az Evergrande nem fizet a kötvényei után a meghatározott 30 napos türelmi időn túl, akkor a vonatkozó kötvények hivatalosan becsődölnek.

A háttérben részben az áll, hogy tavaly Peking elfogadott egy új szabályt, amely korlátozta az ingatlanfejlesztő cégek eladósodását. Ennek eredményeként pedig az Evergrande jelentős kedvezményekkel kezdett ingatlanokat árulni, hogy a befolyó összegekből fizetni tudja a tartozásait. Ez folyamatos bizonytalanságot szült a befektetők körében is, aminek eredményeként a cég részvénye idén eddig már 85 százalék körüli mínuszban forgott – derül ki a BBC összefoglalójából.

Hatalmas kockázatot jelent a kínai ingatlanpiaci buborékForrás: Imaginechina/Weng Lei

Az egyik nagy kérdés persze az, hogy a kínai kormány mit lép majd, ha az Evergrande valóban komoly fizetési válságba kerül. Az S&P Global Ratings szerint a kínai kormány valószínűleg nem fog közvetlen támogatást nyújtani a cégnek, csak abban az esetben, ha a válság már más ingatlanfejlesztőket is súlyosan érint. A hitelminősítő szakértői szerint ugyanis a kínai bankrendszer valószínűleg komolyabb problémák nélkül meg tudná emészteni az Evergrande esetleges csődjét. Az elemzők azonban hozzátették, a továbbgyűrűző hatások ugyanakkor már jelentősek lehetnek.

Az S&P-nél kiemelték, az Evergrande egyszerűen nem esik a „túl nagy, hogy bedőljön" (too big to fail) kategóriája alá. Vagyis a hitelminősítőnél úgy látják, hogy Peking egy esetleges csőd esetén inkább arra törekedne, hogy amennyire lehetséges, megmentse az egyéni befektetőket és a lakásvásárlókat.

Továbbgyűrűző hatások

Azért, hogy jobban érthessük az Evergrande esetleges csődjének hazai és nemzetközi jelentőségét, látnunk kell, hogy Kínában nagyon sokan vesznek úgy lakást, hogy az építkezések még meg sem kezdődtek. Ezek a vásárlók előleget tesznek le, amelyet akár el is bukhatnak, ha az ingatlanfejlesztési projekt bedől.

Emellett sok cég (kivitelezők, tervezők, beszállítók stb.) dolgoznak az Evergande-val, melyek akár szintén csődbe mehetnek, ha a dominók elkezdenek eldőlni. Az Evergrande pedig mindent megtett, hogy ezerszámra kösse a szerződéseket épp csak tervezés alatt álló ingatlanokra, például Gucci táskákat ígért az ügyfeleknek afféle ajándékként.

Hirtelen húzta be a féket a kínai ingatlanpiaci növekedésForrás: AFP/Xinhua News Agency/Shen Hong

Végül ott vannak a hitelezők is. Ha ugyanis az Evergrande becsődölne, annak messze ható következményei lennének. A társaság ugyanis 171 hazai banknak és 121 egyéb pénzügyi cégnek tartozik. Vagyis nagy kérdés, miként érintené ezeket a pénzügyi cégeket az Evergrande csődje, például mennyire kényszerülnének visszafogni a hitelezéseiket, hogy csillapítsák a veszteséget.

A továbbgyűrűző hatás tehát abban állna, hogy a hitelezők az eddigieknél magasabb kamatokért nyújtanának csak hitelt, vagyis egyetlen vállalat csődje végül elérne a gazdaság más, az ingatlanfejlesztéstől független területeire is. Nem mellékesen pedig ez rontaná a kínai eszközök és vállalatok megítélést a nemzetközi piacon, vagyis Kína vonzereje jelentősen csökkenne a külföldi befektetők szemében.

Mivel pedig Kína a világ második legnagyobb gazdasága, egy ilyen folyamat nemcsak a hazai növekedést és a vállalati szférát (valamint a részvénypiacot) érintené, hanem az egész világgazdaságra is hatással lenne. Innen érthető meg jobban az S&P szakértőinek arra vonatkozó véleménye, hogy nem önmagában az Evergrande csődje okozhat komoly gondot, hanem az esetleges továbbgyűrűző hatások.

Buborék és szellemvárosok

A jelenség mögött az sem elhanyagolható tényező, hogy a kínai ingatlanszektor már jó ideje lassul – jelentősen visszafogva a korábbi, szárnyalásszerű növekedést. 2019 közepe óta érezhető a növekedés lassulása, és 2021 júliusában a 70 legnagyobb kínai városban mért éves alapú növekedés már csak 4,6 százalékos volt az új lakóépületek esetében – ahogy az a Statista alábbi ábráján is látszik. Összevetésképpen, 2019 januárjában a bővülés még kétszámjegyű volt.

A háttérben ott állt Peking is, amely igyekezett hűteni az ingatlanpiacot, mivel a szektor egyre nagyobb buborékot fújt maga körül a látványos növekedésével. Arra viszont Peking nem készülhetett, hogy megjelenik a koronavírus-járvány, amely hirtelen és nagyon jelentősen lassította az ingatlanpiacot, a lakásárak növekedése pedig a vártnál sokkal gyorsabb ütemben lassult. 2020 decemberében például csupán 3,3 százalékos volt az árnövekedés.

A kínai lakásárak (éves összevetésű) havi, százalékos növekedése a 70 legnagyobb kínai városban, az új lakóépületekbenForrás: Statista.com

Az ingatlanpiac ilyen ütemű lassulásának pedig súlyos gazdasági következményei is lehetnek. A The Economist számításai szerint ugyanis Kínában minden évben nagyjából 15 millió új lakóingatlant építenek, amivel a szektor egészének mérete (beleértve a háztartási cikkeket is) eléri az ország GDP-jének mintegy negyedét – köszönhetően jelentős részben az igen gyors kínai urbanizációnak. Ez azt jelenti, hogy Kína egyedül ötször annyi ingatlant épít, mint Amerika és Európa együttvéve.

Ez a döbbenetes méretű ingatlanfejlesztés vezetett oda, hogy elkezdtek kialakulni az úgynevezett „szellemvárosok" – a kínai ingatlanállomány negyede ugyanis jelenleg üresen áll. Ennek pedig a pénzügyi következményei is hatalmasak. A Time magazin szerint 2021-ben a kínai ingatlanfejlesztőknek összesen több mint 100 milliárd dollárt kell kifizetniük a kötvénytulajdonosaiknak. Globálisan pedig a nem pénzügyi cégeknek nyújtott bankhitelek 10 százaléka a kínai ingatlanszektorban van. A bírósági adatok szerint emellett csak 2020 első felében 228 ingatlanvállalat jelentett csődöt Kínában.

Az Evergande egyik „szellemvárosa" pedig külön is híressé vált az elmúlt években. 2016-ban ugyanis a Kunmig városához tartozó ingatlanfejlesztési gigaprojekt összesen 16.000 ingatlant foglalt magában, és 60.000 lakos számára biztosított kapacitást. A projekt emellett tartalmazta kórház, óvoda, hotel, rekreációs központ és szupermarket megépítését is. Mindezeket azonban 2016-ban bezárták, annak ellenére, hogy az értékesítők azt állították, 30.000 lakosuk van. Vagyis gyakorlatilag egy teljes település áll teljesen üresen (egyes esetekben félkészen), szimbolizálva ezzel a kínai ingatlanpiaci buborék abszurditását – noha ezen kívül még számos ilyen „szellemváros" projekt volt, más cégek fejlesztésében is.

Huj Csia-jin, az Evergrande alapítójaForrás:AFP/Imaginechina/Gcmt

Az 1996-ban, eredetileg Hengda Group néven alapított Evergrande tulajdonában jelenleg több mint 1300 ingatlanfejlesztési projekt van, összesen több mint 280 kínai városban. A társaságot egy Huj Csia-jin (katoniul Huj Ka Jan) nevű üzletember alapította, akinek a Forbes szerint 10,6 milliárd dollár körüli nettó vagyona van. A vállalkozó az ingatlanfejlesztés mellett érdekelt még az elektronikai és az élelmiszeriparban is, de részesedése van emellett Kína legnagyobb futballcsapatában, a Guangzhou FC-ben.

Csütörtökön tehát nemcsak a kínai ingatlanpiac, de a globális pénzügyi szektor is izgatottan várhatja az Evergrande fizetési napját. Komoly izgalmakat és jelentős piaci mozgásokat hozhat ugyanis minden lehetséges forgatókönyv. Az viszont ettől függetlenül is jól látszik, hogy a kínai ingatlanpiac sérülékenysége mekkora kockázatot jelent nemcsak az ország gazdaságára, de a világgazdaságra nézve is.