Már alkudni is lehet a budapesti újlakások piacán

Építkezés házépítés stock - XIII. kerület és IV. kerület és Dagály uszoda 2í16 február 26-án

Tavaly az újonnan piacra került új lakások száma meghaladta a kereslet Budapesten, és az azonnal költözhető eladatlan lakáskészlet is bővülésnek indult. A piac nem fagyott be, ám a beruházók jelentős része most a vevőkhöz hasonlóan kivár, és megjelent a minimális áralku lehetősége is az újlakás-piacon – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképéből.

Míg a januártól júniusig eladott mintegy 3800 új társasházi lakás még hozta a megelőző öt év átlagát, az év második felében már csak 2100 fővárosi újlakás talált gazdára, aminél alacsonyabb volumennel csak a Covid megjelenésekor, 2020 első felében, illetve ezt megelőzően a pénzügyi válságból való kilábaláskor, 2015 első felében találkozhattunk. Az 5900-as összesített forgalom éves szinten 30 százalékos csökkenést jelent"

– mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője a tapasztalatokról a budapesti újépítésű lakások piacán

Kétlakásosnál nagyobb projekteket tartalmazó adatbázisuk szerint 2022-ben minden negyedik új lakás (összesen 1550) a XIII. kerületben talált vevőre. 1060 darabbal a XI. kerületé a képzeletbeli ezüstérem, melyet a IX. kerület követett 610 eladott ingatlannal. A három kerület együtt az összforgalom 54 százalékát adta.

Illusztráció Fotó: Szabó Gábor - Origo

Mindezek fényében nem meglepő, hogy a beruházók fantáziáját is sorrendben pont ez a három kerület mozgatta meg leginkább. A tavaly újonnan értékesíteni kezdett – a 2021-es volumenhez képest 15 százalékos csökkenést jelentő – 6350 új lakásból 1770 a XIII., 1330 a XI. és nagyjából 950 a IX. kerületben épül fel. A Pest peremi, nagyrészt kertvárosi(as) kerületekben, az előző 2-3 évhez képest mintha alábbhagyott volna a beruházói aktivitás. A fejlesztők által nagyjából két éve felfedezett Soroksár (XXIII. kerület) mellett csak a XV. kerületben indult 100 lakás feletti új értékesítés.

A lakásépítők növekvő megfontoltságát mutatja, hogy míg 2021-ben összesen 41 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 25 meghaladta a 100 lakásos volument, tavaly már csak 31 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 20 éri el a 100 lakásos méretet.

Ugyanakkor a lakásépítések számában idén még akár növekedést is láthatunk. Míg adataik szerint 2022-ben 6300 társasházi lakást adtak át Budapesten (ez nem egyenlő a használatba vételi engedélyekkel), addig 2023-ra 7100 megépülésére számítanak. Valkó Dávid szerint ugyanakkor a növekedés nem vehető biztosra, mivel ebből, a jelenlegi állapot szerinti volumenből a piacot jellemző csúszások miatt év végére rendre százas nagyságrendű lakásátadás tolódik a következő évre.

Az új lakásokat érintő lakásvásárlási támogatások 2023-ban is hozzáférhetőek maradnak, egy nyár végi bejelentéssel pedig haladékot kaptak a beruházók a piacra lépésre, ugyanis két évvel, 2028 végéig kitolták a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa alkalmazhatóságát abban az esetben, ha az építési engedélyt 2024 végéig megszerzi a projekt. Így a mérséklődő kereslettel jellemezhető környezetben a kínálat időben „elhúzásával" nagyobb teret kaphat a piaci önszabályozás, azaz a lakásépítők kivárhatják az értékesítés elkezdéséhez kedvezőbb lehetőséget.

Illusztráció Fotó: Szabó Gábor - Origo

Ugyanakkor a kereslet mérséklődésével sem látszanak jelek az újépítésű lakások árának mérséklődésére. A beruházók inkább kivárnak az értékesítés indításával, emellett jogosan bízhatnak abban, hogy az ősszel a lakáspiac slágertémájává váló rezsiteher-változás hatására összességében nagyobb szeletet tudnak majd kihasítani a piaci forgalomból az energiahatékony új lakások.

Ugyan egyre gyakoribb a minimális áralku lehetősége ebben a szegmensben is, ám jellemzően csak a nagyobb alapterületű, nagy terasszal rendelkező, vagy eleve rosszabb adottságú lakásoknál.

Jelenleg, építés vagy tervezés alatt álló lakások közül választva, a 2024-es átadásúakra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát mintegy 1,5 millió Ft/m2 átlagár adódik Budapesten, ami egy év alatt 25 százalékos drágulást jelent. A legolcsóbb új lakásokat nagyjából 800 ezer forintos, míg a legdrágábbat négymillió forintot is meghaladó négyzetméteráron lehet ma megvásárolni.