Kér teraszt 22% áfáért?

Istvándy, Káptalantóti, borterasz

Ez év január 1-jétől komolyan megnövelte a lakásépítési kedvet az, hogy egyes új lakások értékesítésének áfa-terhe 5%-ra csökkent – hívta fel a figyelmet a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője. A kedvezmény többlakásos ingatlanok esetén lakásonként 150 m2, egylakásos lakóingatlanoknál pedig 300 m2 hasznos alapterületig vehető igénybe. Ugyanakkor a Nemzetgazdasági Minisztérium nemrég kiadott állásfoglalása nagyon tágan értelmezi a hasznos alapterület fogalmát, ami kellemetlen meglepetéseket is okozhat.

A CSOK mellett a másik olyan intézkedés, ami komoly pezsdülést keltett az ingatlanpiacon, az új lakások áfájának 5%-osra csökkentése volt – ismertette dr. Fehér Tamás. Ez az áfa-csökkentés azonban két szempontból is korlátos.

Egyrészt csupán korlátozott ideig, 2019. december 31-éig érvényesíthető. Másrészt a kedvezményezett lakások hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban nem lehet nagyobb 150 m2-nél, egylakásos lakóingatlanban pedig 300 m2-nél.

Az utóbbi feltétel értelmezésénél az építők az áfatörvény lakóingatlan-fogalmából indulhattak ki, ami viszonylag tág lehetőséget biztosított a feltételeknek megfelelő lakóingatlanok kialakítására, hiszen abba nem tartozik bele sem a garázs, sem a műhely, így okkal gondolhatták az adózók, hogy pl. a pince sem – hangsúlyozta a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.

Egy évközi törvénymódosítás azonban egyértelműsítette, hogy az „összes hasznos alapterület" fogalmát az ún. OTÉK értelmező rendelkezései alapján kell megítélni, amely következtében a pince és a beépített tetőtér területe is egyértelműen bekerült az ingatlan hasznos alapterületébe, feltéve, ha azok belmagassága eléri az 1,90 métert.

Ehhez képest is meglepő lehet viszont a Nemzetgazdasági Minisztérium nemrég kiadott állásfoglalása, amely szerint az „épületszerkezettel közrefogott tér" fogalmába, és ezáltal az összes hasznos alapterület körébe mind az erkély, mind pedig a terasz beletartozik – függetlenül attól, hogy ezen épületrészeknél a belmagasság nem is kimondottan értelmezhető.

Ez, függően természetesen az építendő lakás szerkezetétől, jelentősen leszűkítette az 5%-os áfa-mérték igénybe vételi lehetőségét – mutatott rá dr. Fehér Tamás.

Annak ellenére, hogy ez az állásfoglalás jogi kötőerővel nem rendelkezik, alappal várható, hogy a kedvezményes áfa-mértéket az adóhatóság ez alapján fogja majd megítélni. Az útmutatást érdemes tehát komolyan venni, ellenkező esetben ugyanis már jóval a kérdéses lakások felépülte, értékesítése után derülhet ki az, hogy azt mégsem 5%-os, hanem 27%-os áfa terhelte.

Forrás: Heim Alexandra/welovebalaton.hu

Ez főként azokat a lakásokat érintheti, ahol pince vagy terasz található, ezek ugyanis akár jelentősen is megdobhatják az alapterületet.

Abban az esetben, ha az adóhatóság utóbb állapítja meg, hogy 5% helyett 27%-nyi áfát kellett volna fizetni, akkor az adóhatóság az áfa-különbözetet, bírsággal növelten, az eladótól fogja követelni.

Vannak azonban olyan szerződések is a piacon, amelyek a mindenkor irányadó áfa-mértéket hárítják át a vevőre. Ilyen esetben még akár az is előfordulhat, hogy az eladó jogosan követeli majd az áfa-különbözetet a vevőjétől.

Mindenkinek, de különösen a még csak tervezési fázisban lévő projektek gazdáinak érdemes tehát végiggondolni, hogy az állásfoglalás miatt kell-e esetleg módosítani a meglévő terveken – összegezte végezetül a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.