Sárhegyi: bérházak itthon és külföldön

dr. Szilágyi Orsolya Sárhegyi ésTársai Ügyvédi Iroda

Az Európai Unióban 2015-ben a lakosság mintegy 27 százaléka élt bérelt lakásban; ide tartoznak mind a piaci alapon, mind a szociális alapon valamilyen támogatott módon lakást bérlők. A statisztikában ugyanakkor megfigyelhető a kelet-nyugati egyenlőtlenség. A kelet- és nyugat-európai bérházak üzleti koncepciója közötti különbségek indokait, az eltérő ideológiai háttér mentén kialakult jogi szabályozásban rejlő okokat a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője elemzi.

Dr. Szilágyi Orsolya kifejtette: a keleti országokban jelentősen alacsonyabb a bérlet. A kelet-európai és így a magyarországi bérházak kialakulását a szocialista rendszer kizárólagos állami tulajdonú lakáspiaca döntően befolyásolta.

A lakások politikai szempontok alapján történő elosztása azt eredményezte, hogy egy virtuális, a piaci értékkel semmilyen kapcsolatban nem álló bérleti díj ellenében önkényesen kerültek kiválasztásra a bérlők. Bérleti piac nem jött létre egészen a rendszerváltásig.

Európai uniós körkép

Ekkor sor került a lakások privatizációjára és az így magántulajdonba került lakások igen kis része a feketegazdaság keretein belül került bérbeadásra. Ez a helyzet hosszan fennállt, és csak az elmúlt 5-10 évben kezdett átalakulni.

2016-os statisztikák szerint Románia vezet a maga kevesebb, mint 4 % lakásbérleti arányával, melyből a piaci alapú bérlet 1,2 % körül van. Ez az arány Magyarországon 16%, melyből a tisztán piaci alapon lakást bérlők aránya 6,5% körül van – ismertette a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője.

Ezzel szemben Nyugat-Európában jelentős a bérleti piac, 35 %-ot meghaladó mértékű a lakásbérletek aránya és ezen belül az arány a piaci alapú bérlet javára jelentősen eltolódik, de legalábbis kiegyenlítettebb a kép.

Jellemző lakáspiaci példák

Németországban a lakosság 48 % él bérelt lakásban, amiből majdnem 40 % piaci alapú bérlet. Ugyanez Ausztriában 45 % és 15 %, Franciaországban 36 % és 16 %. Svájc az egyetlen európai ország, ahol a bérlet lakások aránya a maga 55 %-kal meghaladja a saját tulajdonú lakások arányát (a piaci alapon bérlők aránya is magas, mintegy 49 %).

Nyugat-Európában nagyszámú lakás van oly módon magántulajdonban, hogy bérházakban, hosszú távú bérleti szerződéssel kerülnek hasznosításra. A bérházak tulajdonosai egy része biztosító, nyugdíjalap vagy ingatlanalap.

Néhány példa az elmúlt évek nyugat-európai bérlakás piaci tranzakciójából jól mutatja, hogy a nyugat-európai bárlakás piac önálló, alacsony kockázatú befektetési terméket jelent – mutatott rá dr. Szilágyi Orsolya.

A német, mintegy 54 millió eurós portfolióval rendelkező, privát befektetőknek befektetési lehetőséget kínáló zárt alap a Bouwfonds Germany Residential Fund II, melyben nagyobb németországi városokban - Düsseldorf, Frankfurt, Hannover, München - lévő bérházak kaptak helyet.

A Catella Wohnen Europe Fund 2016. decemberében zárt egy tranzakciót, melynek keretében mintegy 93 millió euró értékben szerzett meg berlini, madridi és barcelonai lakásportfoliót. A holland lakáspiac a válságot követő legnagyobb tranzakcióját a Round Hill Capital „követte el"; 2017-ben a CBRE-től egy mintegy 180 millió euró értékű holland lakásportfoliót vásároltak meg.

Ez a fejlett lakásbérleti piac és az ennek megfelelő befektetési termék Magyarországon jelenleg nem létezik. Felmerül a kérdés, hogy vajon miért nem?

Magyarországon vajon miért nem?

A magyarországi és a nyugat-európai bérleti piac ideológiai és jogi alapjai is eltérőek. Magyarországon jellemzően kényszer a lakásbérleti megoldás; Nyugat-Európában ezzel szemben a bérlet a lakhatás a magántulajdonnal egyenértékű megoldása.

Flexibilis, ami a változó élethelyzetekben a lakástulajdon adásvételnél egyszerűbb megoldást jelent és nincs az a fajta erős, a lehetséges bérbeadói visszaélések miatti aggodalom – hangsúlyozta a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője.

Az aggodalom hiánya megfelelően szabályozásra vezethető vissza. A nyugat európai bérleti szabályozásban hangsúlyosabb szerepet kap a részletesség és a bérlők védelme, a szabályozás elkülönül a bérlet futamidejére tekintettel és a három év futamidőt meghaladó időtartamú lakásbérletek részletesebb és bérlők számára barátságosabb szabályozást élveznek.

dr. Szilágyi Orsolya, Sárhegyi ésTársai Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője Forrás:Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda

Néhány konkrét példával élve a német, osztrák és francia szabályozásból: a felmondási rendelkezések a bérlő javára történő korlátozása és bizonyos esetekben a bérbeadói felmondás kizárása, a bérleti díj összege, emelése kötelezően alkalmazandó mértéke és szabályai, illetve a kauciómaximum szabályai mind a bérlő védelmét szolgáló olyan rendelkezések, amitől szerződéssel sem lehet a bérlő hátrányára eltérni.

A közös költségek/működési költségek elszámolásának rendje, ezek előlege kalkulálása rögzített szabályai, valamint a bérleti díj emelés lehetőségének részletes és kötelező szabályai mind kiszámítható pénzügyi kötelezettséget jelentenek a bérlők részére, amivel könnyű kalkulálni.

Ezzel szemben a magyar szabályozás nem ennyire kifinomult; a szabályozás jelenleg általánosan alkalmazandó mindenféle lakás- illetve helyiségbérletre, bizonyos szűk kivételekkel - az önkormányzati lakásoknál.

Ugyanakkor a jogi szabályozástól az eltérés szinte korlátlan mértékben lehetséges, a bírói gyakorlat az elmúlt mintegy tíz évben folyamatosan lazította a nem túl részletes szabályozás kötelező jellegét olyan módon, hogy a felek bármiben szabadon megállapodhatnak. A nyugat európaihoz hasonló bérlővédelmi rendelkezések teljesen hiányoznak.

Ez az adott esetben hirtelen változó piaci viszonyok és bérbeadói megfontolások mellett nem ad megfelelő biztonságot a bérlőknek, és így a saját tulajdonú lakással nem tud egyenértékű megoldást jelenti egy bérlet lakás.

Szükség lenne a szabályozás módosítására

A jelenlegi szabályozási környezet tehát nem kedvez ennek a konstrukciónak – emelte ki dr. Szilágyi Orsolya.

Ahhoz, hogy ez a termék a magyar piacon is megjelenjen mind a bérlők mind a bérházakat, mint ilyen, a befektetési terméket kínálni akaró fejlesztők, illetve ezt a befektetési terméket kereső befektetők számára, szükséges lenne a szabályozás olyan módosítása, illetve kiegészítése, mely a bérlők számára megfelelő védelmet jelentve a kalkulálható hozamot biztosítja a befektetőknek.

Ez többek között lehetővé tenné a bérház beruházásokhoz egy megfelelő banki finanszírozási termék kialakítását is, ami jelenleg szintén nem elérhető a magyar finanszírozási piacon.