KRS: a ranghely új szabályával könnyebbé válik az ingatlanok tehermentesítése

2019.02.21. 07:38

Az új szabály szerint a zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni – ismertették a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértői.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során az egy helyrajzi számra beadott ügyek rangsorát a földhivatalhoz benyújtott kérelem érkeztetési, más néven iktatási időpontja határozza meg.

Korábban problémát okozott, ha egy jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem került elsőként beadásra, majd ezt követte az ingatlanon fennálló jelzálogjog törlése iránti kérelem – utaltak rá a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértői.

A földhivatal ugyanis a beérkezett kérelmeket az iktatási időpont szerinti sorrendben bírálja el. Ilyen esetben a jelzálogjog törlését előre kellett hozni, ami kizárólag ranghelycsere útján volt lehetséges. Az eljárás nem egyszerű, mert a rangsor valamennyi érdekelt közokiratba, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt hozzájárulása alapján módosítható.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény új, 7.§ (5) bekezdése azonban jelentős változást hoz az ingatlanok tehermentesítését illetően. Az új szabály szerint ugyanis a zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni.

Ez azt jelenti, hogy a zálogjog és a végrehajtási jog törlése az egyes kérelmek iktatási időpontjára tekintet nélkül kezdeményezhető az ingatlan-nyilvántartási eljárás során, ranghelycserére tehát ilyen esetben nincs szükség.

Eljárásjogi joghézag megszüntetése a bejegyzések törlése esetében

Az ingatlan-nyilvántartási törvény módosítása kapcsán még egy fontos változásra szeretnénk felhívni a figyelmet, ami főleg eljárásjogi szempontból releváns. A törvény korábbi szövege nem tartalmazott megfelelő eljárási szabályt arra az esetre, hogy a már bejegyzett jogok törlésekor mi a követendő eljárás, a törölt jogon alapuló további bejegyzéseket vizsgálja-e a földhivatal.

A törvény módosítása ezt a joghézagot szünteti meg egy, a jogorvoslati eljárásokban már bevett eljárásrend kiterjesztésével.

Forrás: Shutterstock

Így arról rendelkezik, hogy a törlésről rendelkező határozat hatálya a bejegyzésen alapuló további bejegyzésekre a törvény erejénél fogva kiterjed abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére azért kerül sor, mert a tulajdonszerzéshez szükséges, valamint a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági döntést saját hatáskörben, vagy ügyészi felhívás nyomán a hatóság visszavonta, illetve azt bíróság hatályon kívül helyezte vagy megváltoztatta.

A Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértői kiemelték: az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére sor kerülhet a jogügylet érvénytelenségét vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válását megállapító jogerős bírósági döntés és a törlésre irányuló megkeresés alapján, vagy ha azt a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban szereplő szerződő felek együttesen kérik.

E két esetre azonban a fenti új szabály nem vonatkozik, ezért ezekben az esetekben a bíróságnak a határozatában, illetve az érintett feleknek a szerződésükben kell rendelkezni a törléssel érintett bejegyzésen alapuló későbbi bejegyzések sorsáról.