Jogszabály az alábbi esetben keletkeztet szolgalmi jogot: Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon – fejtette ki dr. Schiffer Zsolt.
Ilyen esetben, amennyiben a szomszédunk nem hajlandó a szolgalmi jog alapítására, bírósági úton is követelhetjük a szolgalmi jog bejegyzését a fenti szabályra hivatkozva.
Két – vagy több – szomszédos telek tulajdonosa közös megállapodással, szerződéssel létrehozhat szolgalmi jogot. A szerződésben meghatározzák, hogy mely telek az uralkodó, melyik a szolgáló, és pontosan mire terjed ki a jogosultság. Ezt követően bejegyeztetik a földhivatalba, és a jog onnantól – mint megbeszéltük – a telekhez kötődik.
Egyébként, ha úgy alakulnak a tulajdoni viszonyok, hogy ez indokolt lehet, akkor az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.
Gyakran jön létre telki szolgalom szokás, vagy tartós gyakorlat alapján. Mint említettük, inkább a tényleges birtokviszonyokhoz, a birtoklás jogához kapcsolódik, mintsem a tulajdonos személyéhez, így könnyen ki tud alakulni szokásjogi alapon.
Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik.
Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.
Mi van akkor, ha emiatt a telkem értéke csökken?
A szolgalmi jog nem lehet önállóan forgalom tárgya, ami logikus. Nem lehet csak úgy adni-venni. Viszont, ha a szolgalmi jog miatt a telek értéke csökken, akkor az értékcsökkenést a szolgalmi jog kötelezettje követelheti a jogosulton.
Hogyan szűnik meg?
Ha egyszer rásütötték a telekre, akkor sosem szabadulunk meg tőle? Akkor sem, ha kiépült az út, vagy már rég más a telkek elhelyezkedése? Ám a szolgalmi jog is meg tud szűnni.
A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.
A szolgalom megszűnik, ha a jogosult – bár ez módjában állt – tizenöt éven át nem gyakorolta vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.
Vagyis megszüntetheti a bíróság, ha már nem indokolt a fenntartása. Persze kérelemre, nem magától fogja egy bíró nézegetni a helyi telekalakításokat. A bíróság jogerős ítélete alapján törlik a szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásból.
Ugyanez a helyzet akkor is, ha arra hivatkozunk, hogy a szomszéd 15 éve nem gyakorolja ezt a jogát, pedig megtehette volna. És nyilvánvaló, hogy ha mi gátoltuk abban, hogy ezen jogát gyakorolja (vagy a éveken át kórházban feküdt és nem is tudta volna gyakorolni) akkor nem veszíti el a jogosultságát.
Megszűnhet egy lemondó nyilatkozattal is. A féleértések elkerülése érdekében: a jogosult tud lemondani a jogáról, a kötelezett nem tud a kötelességéről.
Szóval a szomszéd telket az én telkem terhére illető szolgalmi jogról én nem tudok lemondani. Fontos, hogy ilyen esetben a szolgalmi jogot szintén töröltetni kell a tulajdoni lapról.